いわき市で不動産売却・相続不動産や空き家対策を対応している株式会社SELECTの任意売却についての情報です

任意売却とは、住宅ローンの債権者の了承を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されており、もしローンの返済が滞れば、金融機関は抵当権を行使し、最終的には競売で不動産を売って残債の回収を図ります。通常は、ローンを完済して抵当権を解除しなくては不動産を売ることができません。
（売却金でローンを完済できれば抵当権の解除、売却が可能です）

しかし、任意売却なら債権者である金融機関の了承が得られれば、一定の条件のもと抵当権を解除してもらうことが可能。所有者の希望も反映し、売却条件を交渉することもできます。

任意売却と競売は何が違うのか

一度競売にかけられると止めることはできず、強制的に不動産が売却されてしまいます。もちろん、販売価格に所有者の希望が反映させることはなく、また競売では市場相場よりも安い価格で販売される可能性が高くなります。つまり、任意売却と競売の大きな違いは「所有者の意思が反映されるかどうか」という点。任意売却なら所有者自身の意思で不動産を売ることができます。

財産分与の考え方

夫婦で築いた財産はすべて公平に分けるのが財産分与の基本的な考え方となります。そのため、夫婦それぞれが結婚前から所有していた財産は対象外です。その一方、たとえば夫名義の自宅なども、結婚後に購入したものであれば夫婦共有の財産と見なし、夫も妻も2分の1を請求する権利があります。

不動産の場合は分割が難しいため、以下のような方法で財産分与を行うことになります。

• 売却して現金化し、現金で分ける
• 夫か妻のどちらかが住み続ける
• 夫婦のいずれかが不動産を譲り受ける
• 賃貸経営し、収益を夫婦で分ける　など

共同名義物件の場合

「離婚時に家をどうするか」と悩むケースは多いですが、特に注意したいのが、不動産が夫婦の共有名義になっている場合です。共働き世帯が増えているため、結婚後に夫婦の共同名義でマイホームを購入する場合も多いことでしょう。

共同名義の場合、万が一ローンの滞納が発生すると非常にやっかいです。と言うのも、離婚後であっても、住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者の名義変更は簡単ではないため。また不動産を売ろうとしても、夫（または妻）と連絡が取れないなどのトラブルが生じる可能性も。離婚時に不動産を売却しておけば、こうしたトラブルを回避できます。

ローンの残債について

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、不動産の時価と残債の差額が重要なポイントとなります。ご注意いただきたいのが、不動産の時価よりも残債のほうが多く残っている、いわゆる「オーバーローン」という状態の場合。この場合、家を売っても、売却資金で住宅ローンを完済することができません。

家を売れば住宅ローンを完済できる場合はアンダーローンと言って、アンダーローンであれば問題なく売却可能です。しかしオーバーローンの場合には、離婚後も夫婦のいずれか、もしくは両方が住宅ローンの残りを返済していく必要があります。

任意売却という選択肢もあります

住宅ローンの返済が難しくなった場合、金融機関によっては返済計画の見直しに対応してもらえることもあるため、まずは一度金融機関に相談してみましょう。それでも返済の目途が立たない場合は、「任意売却」という解決方法で競売を避けることが可能です。

任意売却なら、引っ越し費用の捻出など新生活に備えることもできます。任意売却が可能な期間には限りがあるため、ぜひお早めにご相談ください。まずはご状況を丁寧に伺って、お客様に合った“選択肢”をご提案いたします。